DPE 2027 : la baisse du coefficient de l’électricité rebat les cartes de 300 000 logements sans travaux

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À compter du 1er janvier 2027, la réforme du DPE immobilier en 2027 doit modifier le classement énergétique d’environ 300 000 logements français, selon les estimations reprises par plusieurs médias spécialisés. La mesure ne repose pas sur une amélioration matérielle des bâtiments, mais sur l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité, de 1,9 à 1,7. Près de 125 000 logements du parc locatif privé pourraient ainsi sortir des catégories F ou G, avec des effets directs sur les stratégies d’acquisition, de rénovation, de mise en location et de revente.

Le DPE 2027, une réforme technique aux conséquences opérationnelles

Un coefficient de conversion revu à la baisse

Le diagnostic de performance énergétique ne mesure pas uniquement l’énergie finale consommée par un logement, c’est-à-dire celle effectivement relevée au compteur. Il repose aussi sur une conversion en énergie primaire, indicateur utilisé pour établir la consommation conventionnelle du bien et attribuer sa classe énergétique.

Pour l’électricité, le coefficient appliqué doit passer de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Cette évolution réduit mécaniquement la consommation d’énergie primaire calculée pour les logements chauffés à l’électricité. Elle peut donc modifier leur étiquette, sans intervention sur l’isolation, le système de chauffage ou la ventilation.

Cette correction s’inscrit dans une logique de rapprochement avec les caractéristiques du mix électrique français, largement décarboné par rapport à d’autres sources d’énergie. Elle constitue toutefois une modification de méthode, non une baisse réelle et immédiate des consommations énergétiques des occupants.

Des logements reclassés sans changement physique

Les estimations citées par Immo Matin et MySweetImmo évoquent environ 300 000 logements susceptibles de quitter les classes F ou G. Parmi eux, 125 000 appartiendraient au parc locatif privé. Le phénomène concernerait principalement des petites surfaces chauffées à l’électricité, souvent pénalisées par la pondération en énergie primaire dans le calcul antérieur.

Date / Indicateur	Événement / Valeur
1er janvier 2027	Entrée en vigueur annoncée du coefficient électrique fixé à 1,7
Coefficient appliqué avant réforme	1,9 pour la conversion de l’électricité en énergie primaire
Logements potentiellement reclassés	Environ 300 000 logements, selon les estimations relayées par la presse spécialisée
Parc locatif privé concerné	Environ 125 000 logements potentiellement sortants des classes F ou G

Le changement est significatif pour les propriétaires concernés, mais son périmètre reste limité au regard de l’ensemble du parc résidentiel. Il ne fait pas disparaître les enjeux structurels de rénovation pour les logements réellement énergivores, notamment ceux alimentés par des équipements anciens, mal isolés ou présentant des défauts de ventilation.

Pourquoi l’électricité pesait lourd dans le calcul du DPE

La distinction entre énergie finale et énergie primaire

Le DPE classe un logement à partir de deux seuils : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme du diagnostic entrée en vigueur le 1er juillet 2021, la plus mauvaise des deux notes détermine l’étiquette finale.

L’énergie primaire intègre les ressources mobilisées avant que l’énergie ne parvienne au logement. Pour l’électricité, le coefficient de conversion vise à tenir compte des pertes et du système de production. Cette convention statistique peut cependant produire un écart important entre le niveau de consommation constaté par l’occupant et la note réglementaire du bien.

Un studio électrique doté de radiateurs anciens, mais situé dans un immeuble urbain compact, peut ainsi se retrouver dans une classe défavorable du fait de son ratio de surface, de son mode de chauffage et de la méthode de calcul conventionnelle. C’est ce segment qui devrait concentrer une part importante des requalifications attendues en 2027.

Une mesure favorable aux petites surfaces électriques

Les petites surfaces sont structurellement sensibles au DPE. Certains postes de consommation, tels que la production d’eau chaude sanitaire ou les déperditions par les parois, pèsent davantage au mètre carré dans un logement de faible taille. Lorsqu’elles sont chauffées à l’électricité, ces surfaces ont pu être davantage exposées aux classements F ou G.

L’abaissement du coefficient à 1,7 peut permettre à certains logements proches d’un seuil de franchir une classe. La mesure ne garantit toutefois aucun reclassement automatique pour l’ensemble des biens électriques : le résultat continuera de dépendre de la surface, de l’enveloppe thermique, de la localisation, de la qualité des menuiseries, du système d’eau chaude et de la ventilation.

Les logements à proximité immédiate d’un seuil de classe sont les plus susceptibles d’être reclassés.
Les studios et deux-pièces chauffés à l’électricité figurent parmi les profils les plus exposés à l’effet du nouveau coefficient.
Les biens dégradés sur le plan thermique resteront pénalisés malgré l’ajustement méthodologique.
La classe climat continuera à pouvoir déterminer l’étiquette finale lorsque les émissions sont plus défavorables que la consommation.

Les effets sur l’interdiction de louer et la valeur des actifs

Un calendrier locatif qui demeure contraignant

Le reclassement potentiel de certains biens intervient dans un cadre réglementaire déjà très structurant pour le marché locatif. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail, sous réserve des régimes et situations spécifiques prévus par les textes. Les logements classés F doivent être concernés à partir de 2028, puis les logements E à partir de 2034.

La sortie d’une classe G ou F peut donc restaurer, pour certains actifs, une capacité de mise en location ou réduire le risque de vacance réglementaire. Pour les investisseurs et les marchands de biens, l’enjeu porte moins sur l’étiquette isolée que sur la capacité du bien à rester exploitable, finançable et revendable dans la durée.

Le cadre général est accessible sur le site du service public consacré au diagnostic de performance énergétique. Il convient néanmoins de distinguer les échéances nationales, les obligations liées à la décence énergétique et les contraintes particulières pouvant découler d’une copropriété ou d’une autorisation administrative.

Une possible correction des décotes de marché

Dans les zones tendues, la mauvaise étiquette énergétique a contribué à élargir l’écart de valeur entre logements comparables. Les biens classés F ou G ont souvent subi une décote liée au coût anticipé des travaux, à la difficulté de location future et à l’incertitude réglementaire. Le changement prévu pour 2027 peut réduire cette décote pour les logements dont le classement était principalement affecté par le coefficient électrique.

Cette correction ne doit pas être assimilée à une hausse uniforme des prix. Le marché continuera de distinguer les biens selon leur état réel, leur qualité d’usage, leur niveau de charges, leur emplacement et leur potentiel de transformation. Un logement reclassé pourra sortir d’une catégorie réglementaire à risque tout en conservant un besoin de rénovation pour demeurer compétitif face à une offre mieux équipée.

La nouvelle méthode peut modifier la lecture réglementaire d’un actif, mais elle ne remplace ni l’audit technique ni le chiffrage précis des travaux nécessaires à sa valorisation.

Pour les marchands de biens, une nouvelle donnée dans le calcul de marge

Réévaluer les opérations déjà étudiées

Les opérations d’achat-revente intégrant des logements électriques classés F ou G devront être relues à l’aune de la réforme. Un actif acquis avec un programme de rénovation énergétique lourd peut, dans certains cas, nécessiter moins de travaux pour atteindre un niveau de liquidité commerciale satisfaisant après 2027. À l’inverse, reporter des travaux indispensables en anticipant un seul effet réglementaire expose l’opérateur à une dégradation de la valeur d’usage ou à des coûts de remise à niveau ultérieurs.

La décision d’investissement doit donc séparer trois dimensions : la classe DPE attendue après recalcul, la performance réelle du logement et le niveau de prestations recherché par le marché local. Une analyse comparative des biens vendus et proposés dans le secteur permet de mesurer la valeur réellement attribuée par les acquéreurs à une meilleure note énergétique.

Arbitrer entre travaux réglementaires et travaux créateurs de valeur

La baisse du coefficient peut modifier le programme de travaux de certains biens, notamment lorsqu’un passage de G à F, ou de F à E, intervient sans chantier majeur. Pour autant, les travaux de confort, d’isolation ciblée, de ventilation et de modernisation des équipements peuvent conserver un intérêt économique : réduction des charges, amélioration de l’usage, meilleure commercialisation et diminution des réserves formulées par les acquéreurs.

Dans une opération de marchand de biens, le raisonnement doit être fondé sur le rendement marginal de chaque poste. L’objectif consiste à identifier les travaux qui protègent le prix de sortie, accélèrent la vente et limitent les aléas budgétaires, plutôt qu’à engager indistinctement des dépenses motivées par une étiquette devenue moins restrictive.

Vérifier le DPE existant, sa date de réalisation et les données techniques utilisées.
Simuler les effets du coefficient 2027 sur les biens électriques proches des seuils.
Comparer le coût des travaux à l’impact attendu sur le prix, le délai de vente et l’attractivité locative.
Documenter les hypothèses dans le bilan prévisionnel de l’opération.
Suivre les devis, commandes et écarts de chantier pour préserver la marge initialement visée.

Le diagnostic, un outil de conformité qui ne suffit pas à lui seul

Les limites d’un indicateur conventionnel

Le DPE repose sur une méthode conventionnelle et sur des caractéristiques déclarées ou observées lors du diagnostic. Il ne constitue pas une facture énergétique prévisionnelle contractuelle. L’usage des occupants, la température de consigne, les habitudes de ventilation ou encore le taux d’occupation peuvent produire des écarts importants avec la consommation réelle.

Cette limite est particulièrement importante pour les professionnels qui structurent une acquisition sur un objectif de marge. Une étiquette améliorée peut fluidifier une transaction ou sécuriser un usage locatif, sans supprimer les faiblesses techniques d’un bâtiment. La qualité de l’enveloppe, l’humidité, l’acoustique, les équipements collectifs et les contraintes de copropriété doivent rester intégrés à l’analyse.

Les autres évolutions annoncées pour 2027

Les sources consultées font également état d’évolutions relatives à la présentation du DPE, notamment autour de la prise en compte des énergies renouvelables et de mentions spécifiques dans certains cas. Ces éléments devront être confirmés dans les textes d’application et les outils utilisés par les diagnostiqueurs.

La vigilance est d’autant plus nécessaire que le DPE a déjà connu plusieurs ajustements depuis 2021 : fiabilisation de la méthode, corrections pour certains logements de petite surface et adaptation progressive des règles de calcul. Les opérateurs doivent s’appuyer sur la version réglementaire applicable à la date de mise en vente ou de conclusion du bail, plutôt que sur une anticipation non documentée.

Les textes réglementaires et leur publication peuvent être suivis via Légifrance, tandis que l’observatoire des DPE et audits énergétiques de l’Ademe permet de consulter des données agrégées sur le parc diagnostiqué.

La donnée immobilière devient centrale dans la sélection des opportunités

Comparer le potentiel réel plutôt que la seule étiquette

Le changement du coefficient électrique confirme une tendance de fond : la rentabilité d’une opération immobilière dépend de plus en plus de paramètres réglementaires, techniques et commerciaux interdépendants. Une décision d’achat ne peut pas se limiter à un prix affiché, à une surface ou à une étiquette énergétique.

Pour les investisseurs, promoteurs et marchands de biens, l’analyse doit rapprocher les transactions comparables, les prix de commercialisation, les délais observés, l’état technique du bien et les budgets de travaux. Cette approche permet de distinguer le logement simplement pénalisé par une convention de calcul de celui dont la rénovation constitue un levier réel de création de valeur.

Du sourcing au suivi de sortie, une chaîne de décision à fiabiliser

L’enjeu est aussi organisationnel. Un actif détecté par sourcing automatisé doit pouvoir être qualifié rapidement à partir de données de marché, de critères énergétiques, d’hypothèses de travaux et de scénarios de sortie. La qualité de cette phase initiale conditionne la capacité à formuler une offre cohérente et à éviter les marges théoriques fragilisées par des coûts sous-estimés.

Les outils numériques tels que Phenixity répondent à cette logique de pilotage intégré : analyse comparative des biens, détection d’opportunités par intelligence artificielle, suivi des travaux et de la consommation budgétaire, centralisation des contacts dans un CRM, préparation des supports de financement et suivi commercial jusqu’à l’acte authentique. Dans un contexte où une règle de calcul peut faire évoluer le statut d’un logement, la centralisation des données devient un levier d’efficacité financière.

2027 : une fenêtre d’ajustement, pas une dispense de rénovation

Des bénéficiaires identifiables, mais pas universels

La réforme devrait avantager une catégorie précise de logements : des biens chauffés à l’électricité, proches des seuils de classement et dont les autres paramètres techniques ne dégradent pas excessivement la note. Elle ne remet pas en cause les objectifs de réduction des consommations du parc résidentiel, ni les exigences croissantes des acquéreurs sur le confort thermique et le niveau des charges.

Pour les propriétaires professionnels, la période précédant le 1er janvier 2027 peut servir à cartographier les actifs concernés, vérifier les diagnostics, réactualiser les scénarios de travaux et ajuster les prévisions de vente. Les arbitrages devront rester prudents, car la note finale dépendra toujours de la méthode complète et non du seul coefficient électrique.

Une question de méthode pour les opérateurs immobiliers

Le DPE 2027 ne transforme pas un logement énergivore en logement performant. Il modifie l’appréciation réglementaire de certains biens électriques et peut corriger des situations jugées défavorables au regard du mix énergétique français. Pour le marché, l’effet le plus immédiat devrait concerner la liquidité des actifs proches des seuils F et G, ainsi que le calibrage des programmes de rénovation.

À l’approche de l’échéance, le différentiel se jouera moins sur la seule anticipation de la nouvelle étiquette que sur la capacité des opérateurs à relier données techniques, prix de marché, budgets de chantier, financement et calendrier de revente. C’est sur cette chaîne de décision que se déterminera la marge effective des opérations engagées en 2027.

Sources de cet article :

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Sophie Mercier

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Spécialiste Suivi de Chantiers & Budget Forte de 10 ans d'expérience en gestion de projets de rénovation, Sophie est l'experte du pilotage de travaux. Elle partage ses meilleures méthodes pour surveiller la consommation budgétaire en temps réel, éviter les dérapages financiers et encadrer efficacement les artisans.